戸建投資にも信用金庫が100％融資してくれる
2号物件について進捗がありましたので報告します。
とある信用金庫さんから融資の内諾が得られました。
なんと、売買契約金額の「満額」です。100％です。
通常では築古の戸建投資では信用金庫さんしか融資してくれない、しかも売買契約価格の70％が上限、というのが常識のようです。
今回は売買契約金額の100％の内諾を得られたのです。
正式にはこれから個別審査をかけ、2週間後に決定するということでしたが、ほぼ間違いないと、融資担当マネージャーから太鼓判を押されました。
戸建投資にも信用金庫が100％融資をしてくれる、という好事例になりそうです。
ではなぜ、今回100％の融資が引き出せることになったのでしょうか。
路線価価格を下回った売買価格で交渉
今回の2号物件は接道長さが２ｍだったので、販売価格が割安でした。前面路線価で約970万円なのですが800万円で売りに出されていました。
この時点ですでに路線価価格の82％です。
ところがこの値段でも半年以上売れずに放置されていた物件でした。理由は明確で、敷地形状が悪く、隣接住戸の駐車スペースとの位置関係で車の侵入が難しいのです。
私は以前とある地銀の融資担当者さんから、「旗竿状敷地の通路部分の幅員が2メートルしかない場合は評価を50～60％にする」と聞いていたので、ここで更にの60％で価格交渉をしました。
貸し出した場合の賃貸相場、収益価格の考え方、積算した場合の考え方など、かなり細かい分析をしたレポートを業者に提出し、500万円を切る値段で価格提示をしたところ、この度私の希望価格満額で売主さんからお返事をもらえたのです。
その結果を信用金庫の融資担当者に伝え、事前審査の結果が、
「もともとの接道路線価を大きく下回っている契約金額なので、売買契約金額満額融資が出せそうです。ただしリフォーム費用は自己資金で行ってください。」
という回答でした。
実はリフォーム費用も併せて融資してほしいと相談していたのですが、それは却下された形になります。
融資の内諾を得て戸建物件の契約へ
今回の融資内諾を得られたことで、堂々と契約行為に進めることになりました！
一昨日業者に、現況有姿、境界確定図交付の上境界を明示することを前提にした買付証明書を提出しました。
最近「境界非明示」という物件もちらほら見かけますが、私はこれは手出ししない方針です。
もちろん将来の共同担保にしたいから財産の範囲を明確にしたい、というのが第一の理由です。
また、財産の範囲が明確でないものは将来隣接者とのもめ事にもつながるからです。
境界線を明示できない理由を聞いてみると「売主にお金がないから」と答える業者がいますが、境界の明示は売主の義務ですからそれは徹底して要求します。拒むようならその案件は見送るようにしています。
今回は２ｍ接道と微妙な前提条件ですから、1センチでも狂うと「再建築不可」物件へと転落する可能性もあるわけで、境界明示は必須です・・・
とにかくそれがクリアできれば、信用金庫から100％の融資を受けて戸建投資を継続できそうな段階までやってきました。
金融機関に対して苦手意識があった私でしたが、今回のことで金融機関を味方につけられそうです。金融機関はこれからキャッシュをためてゆく上でも重要なパートナーとなります。
私の戸建投資の基本はキャッシュで行うことです。入った家賃をためて、一定額まで積みあがったら再投資する、という考え方です。
しかしながらそれだけではスピードが遅すぎます。正当な評価をしてくれる信用金庫さんを味方につけて、良い物件が出たタイミングで融資を受けて購入できれば、今後の戸建投資においてキャッシュを増やす機会を何倍にも増やすことができます。
また動きがあったらご報告します。
ありがとうございました。