不動産投資でFIREします！ついに年収1000万円達成しました。
不動産投資でFIRE！ついに自力で達成しました。2020年の1月、戸建の現金買いから始めた不動産投資ですが、初の家賃発生から丁度2年が経過した本日、年収1000万円を達成しました。
昨晩、一棟目の管理会社さんから2年目の契約更新のお知らせが届き、丁度先程ハンを押して返送したところです。。
また、、
本日は金曜日ですが、来週の月曜日辞表を提出しようという決行前夜のタイミングです。。
なんと埼玉県の物件の買付が通りました！
今朝不動産業者から連絡があったのです。本年4棟目のアパート物件となります。
約1ヶ月前、満室稼働しているのに土地評価が低くて融資がつかない為、一年近く動きがなかった築36年の物件をポータルサイトで見つけました。
ずっと業者とやり取りをしていたのですが、やはり土地評価が低く、私も銀行2行に仮審査で足蹴にされていました。
半分あきらめていたのですが思い直してアパート1棟目でお世話になった銀行に久しぶりに連絡し、担保ローンと無担保ローンの2階建てで融資の仮審査を取り付けることができたのです。
ローン2本合わせた融資条件の平均は期間20年、2.74%。
土地評価が60％くらいになるレベルで値段の交渉をしていたところ折り合いが付き、利回りは表面で１２％ちょっと。
何しろ財務よりもキャッシュフローを優先していますのでとても優秀な数字です。本日売渡承諾が出ました！
来週末の契約～11月末の決済まではまだ安心できないわけですが、、この埼玉県の案件のキャッシュフローを加えれば、ついに不動産投資で年収1000万円達成できることになります。
ということで、月曜日は弾みをつけて堂々と上司に辞表を叩きつけ、年末にFIREすることができます。
不動産投資で年収1000万円の内訳
実は「不動産投資で年収1000万円」、というのには少しからくりがあります。
年収1000万円のサラリーマンと同等の手取り、という意味での1000万円なのです。
つまりは、年収1000万円のサラリーマンは住民所得税、社会保険料などを差し引くと年間の手取りが725万円程度になります。
私の不動産投資での手取りを計算して内訳をみると、サラリーマンの控除以外に青色控除の他、役員報酬や管理報酬などを計算しながらうまく組み合わせ、社会保険料を極限までに安くしながら経費と併せて手取り収入を作ってゆくのと同時に、減価償却が効いてきます。
計算結果、手取りが711万円となりました。空室率や営繕費はちゃんと見た上での税引き後で計算した手取りなので、十分に年収1000万円のサラリーマンと同等の収入スペックと言えると思います。
別に年収1000万円なんて必要ない、と以前力強く話していましたが、、、
意外とこのレベルであれば、戸建2棟、アパート4棟の合計34室で達成できるのですね。
不動産投資で規模の拡大は本当に必要か？
来週週明けの早朝、直属の役員に辞表を出して年末で退職し、来年から不動産投資、古家の再生事業に特化してゆくつもりですが、不動産投資で規模の拡大って本当に必要なんでしょうか？
今回達成できそうな手取りでも十分に家族で安心して暮らせてゆけるレベルの収入なんですが、これから不動産は人口減による空室リスク、家賃の下落リスク、金利上昇リスク、また築古建物だと突発的な修繕の発生リスクが考えられます。
これら将来のリスクに備え、収入を維持するためにも事業は一定規模の確保が必要だと考えています。
それにはあと15～20室欲しいところなのです。私の場合1室あたりの年間平均売上を50～60万円で計算していますので、年間750万円程度の追加売上ということになります。
キャッシュフローにすると年間300万円程度になります。家賃の下落リスクについては下がり切った築古の物件を買っているのでそれほど影響がないと踏んでいますが、仮にあらゆるリスクが同時多発的に襲ってきたとしてもこの300万円でカバーできますし、安泰であれば純資産が増えてゆきます。
楽しく安心して生きるのに後2000万も3000万も要らず、年間300万円程度の追加なら戸建再生を年に3棟くらいを目標にやって行けば5年間で達成できるレベルですよね。
別に大金持ちにならなくても楽しければよいのですから。
これから戸建の再生に集中して政策金融公庫と退職金の一部を使いながら進めてゆこうと思っています。
翌日を気にしながら酒を飲んだり、二日酔いに耐えて満員電車で通勤したりもせず、
人相が悪く性格のひね曲がった業界ど素人の経営者に雇われ、プライドが高くて信じられないほど話がつまらない同世代バカ部長達に愛想笑いを浮かべながら、
有っても無くても事業に１ミリの影響も及ぼせない御前会議の席に体を縛られたりする事もなく、
時間を自由に使い、好きな人だけと付き合い、高額所得者並みの手取り収入を積み上げてゆくことができるのは不動産投資や古家の再生ならではの醍醐味だと思います。
あまり欲張らず、調子に乗って楽観せず、けがに注意しながら慎重に進めてゆきたいと思っています。
とにかく、今、わくわくが止まりません。。夢なら絶対に冷めないで欲しい、、そんな心境です。
でも一方で、このレベルなら誰にでも手が届く、と思います。
これから楽しみながらやってゆきたいです。
最後までお読みいただきありがとうございました。