信用金庫で200％近い額の融資
お久しぶりです。
昨年11月にとある信用金庫から融資内諾をもらった私の戸建2号物件は、12月の末に無事契約が済みました。
そのあとほかの金融機関と融資の協議をしていたところ、なんと、物件価格の200％近い額の融資の内諾を得られたのです。
物件のプロフィールはおよそ以下の通り。
・千葉県柏市内某所
・駅徒歩約15分
・幅員6メートルの前面道路（公道）に2メートルの接道長
・築40年（旧耐震建物）
・土地165㎡、建物113㎡
・駐車場あり（ガレージ屋根付き）
契約金額が400万円台なのですが、なんと800万までの融資内諾をもらい、今年になって本審査で承認してもらえました。
条件は２．４％、20年。耐用年数が切れた古い建物は通常だと２．８％くらいが下限だと言われましたが、他行で２％15年の承認を得られていたので、強気で交渉ができました。
ノンバンク系だと3％台後半で10年が上限と聞いていたので結果まあまあの線で決着。これでリフォーム代金も賄えてしまいます。
最初地銀さんに相談をしたときには「耐用年数が切れた物件には融資しないし、接道が悪い土地は60％程度にしか評価できない」などと言われていました。
また、どこの信用金庫さんに電話をかけても、不動産投資にはあまり積極的ではありませんでしたが、少しでも可能性があったらあきらめずにくらいついてゆくものだと思いました。
私：「どうして築古の戸建にこれだけの融資が卸せたのですか？」
担当者：「土地の評価が良かったのでつけることができました。」
ということで、今回のこの信用金庫さんの融資判断には積算評価に比重があったようです。物件ごとに判断は個別だと言っていましたが、土地値が稼げそうな築古物件を狙ってゆく戦略は引き続きありだな、と思いました。
融資を使った築古戸建のリフォーム戦略
今回融資の判断の元となったのは土地評価ですが、リフォームの見積をあらかじめ工務店から取得しており、総額が360万円でした。
今後はある程度この金額の中で調整しながら内訳を考えてゆく必要があります。
金融機関としては土地値が出るからと言ってなんでもかんでも売買代金以上のお金を融資してくれるわけではなく、担当者が一定の根拠に基づいて稟議を上げてくれています。
融資を使って築古の戸建をリフォームをしてゆく戦略ならば、あらかじめフルリフォームを想定したしっかりした大枠の見積もりを工務店から取得しておくことが良いと思います。
どこかネットで近場を検索するか比較サイトなどで探して1社にお願いして見積もってもらえばよいでしょう。（比較サイトでも使い方によって1社限定で見積依頼ができます。）
実際に買うことが決まったあとから複数社に見積もり依頼したり、ネゴ交渉したり、内訳を変えたり、不要な部分は省いたり、高ければDIYに変えるなどして調整をしてゆけばよいと思います。
しかし、銀行が融資をしてくれるのは最初に審査した総額の範囲内でしかありません。
また、今回400万円の物件に対して800万円の融資をしてくれますが、このお金はほかの用途には使えないような融資の仕方になります。（工務店との契約出来たら発注のエビデンスを根拠に融資額が使えるようになるのです。融資だけ大枠で受けて他に流用しようとしてもそれはできませんので念のため。）
今回の私の2号物件では工事であと370万円ほど融資が使えるわけですが、なるべくDIYなどで抑えた形で済ませ、余ったら返済してしまおうと思っています。
この2号物件は売主さん側の相続手続きと室内片付けも無事終了し、ついに来週が決済引渡です♪ドキドキしています。動きがあったらまたお伝えします。
ありがとうございました。