戸建投資で失敗が発生する原因
シンク、コンロ下のキャビネ扉も外し、塗装剥がしに挑戦！
ダンデーです。およりいただきありがとうございます。
キッチンのDIYは、物件からはがしたキャビネの扉を自宅に持ち帰り、シコシコト塗装はがしと清掃を始めました♪
新型コロナの自粛ムードの中、ちょうどいい作業です。状況はまた追々報告します～！
今回は、戸建投資で失敗が発生する原因についてお話ししようと思います。
少々偉そうに聞こえるかもしれませんが、第一号物件を壮絶な交渉の末に取得した経験を持つものとしてお話しできることをこちらに記そうと考えました。
どうかお付き合いくださいませ。
もし、戸建投資で失敗が発生しるとすれば、以下の戸建投資に大事な3つの要素を押さえずに物件に惚れて買ってしまった場合ではないでしょうか？
＜戸建投資に大事な3つの要素＞
１．エリアの賃貸相場
２．物件の価格
３．取得コストと補修コスト
そう、投資の成否は、仕入れの段階で決まってしまうって話です。
以下順番に説明してゆきます。
戸建投資に大事な3つの要素１：エリアの賃貸相場
金融機関でお金を借りるときに、「投資」という言葉を使うと嫌われるので「賃貸経営」という言葉を使う癖をつけよ！と、散々いろいろなところで書かれていますが、言葉の使い方はその人のフィーリングに合ったものをチョイスすればよいと思っています。
私の場合、戸建は投資なんです。「経営」という言葉を使うほどマネジメントに苦労しないという感覚があるのが出発点なんですが、、投資ととらえたほうがよりスピーディーな感覚があります。
相場やトレンド状況を見て、判断して即行動をする。株などではさんざん損をしてきた私ですが、、まさに不動産を購入するという判断は投資ではないかと思うんです。
もちろん経営的な分析が必要ですが、時とともに動く相場の機微を見て、最終的には「自分自身を信じて決断する」というダイナミズム。私としては「投資」というフレーズがぴったりくるのです。
将来、銀行さんの前では嫌われたくないので、「賃貸経営」と言い換えようと思っていますｗ
ところで、戸建投資に大事な要素の1つ目として、エリアの賃貸相場を把握することを上げさせてもらいました。
投資の入り口はあくまで賃貸相場、「マーケット」だと思っています。
戸建市場の賃貸相場でいくらで貸せるものを、いくらで取得していくらで補修するのか？
私のように表面利回り１２％を指標にする場合、月7万円で賃貸している周辺相場なら総投資額は700万円。
その物件の築年数が古ければリフォーム費用を相応に見込まないといけませんね。
賃貸は月額5万で貸すのだから、家をどこまでいじるのか？というマーケットに即した経営判断は必要になります。
だから、やっぱり戸建投資は経営なんでしょうかね～、、、
それでもやっぱり私個人としては戸建投資は「投資」という感覚がぴったりくると思っています。しかしながら、まさにこの賃貸相場を入り口とした経営判断を欠いてしまうと、その戸建投資は失敗に終わるのではないでしょうか。
戸建投資に大事な3つの要素２：物件の価格
戸建投資を賃貸相場を入り口にすれば、「物件の価格」はおのずと出てきますね。
ここで私が言う物件の価格とは、アットホームやスーモに出ている売り出し価格ではありませんよ。
あくまで自分の指標に合った「その物件に投資できる価格」なんです。
でも結構混同している人が多いのではないでしょうか。売り出し価格が投資する価格なんだ！と強く思い込んでいる人。。これでは戸建投資は失敗すると思います。
戸建投資の失敗というか、戸建投資への第一歩になかなか踏み出せないのではないでしょうか。
平たく言うと、物件を稼働させるまでに必要な費用を差し引いた残りが物件の価格です。
アットホームに出ている売り出し価格から、3つ目の要素で導く補修コストを鑑みて、物件の価格はいくらまで出せるか？
もっと言うなら、「いくらまで交渉すればよいのか？」なんですね。
つまり、世の中にある不動産情報の表示価格に対して、自分の交渉を加味したものが「物件の価格」というわけです。
自分が取得したい物件の価格に近付けるには売主さん側に対して仲介業者を通した交渉事が必要になってきます。
交渉が苦手、、、という人がほとんどだと思いますが、断られたらあきらめればよいだけであって、何のケガもしませんから、指標に沿って指値をすればよいと思います。
相手に気を使いすぎたり、変に物件に惚れこんでしまい、物件の価格に対する考え方をお座成りにしていますと、戸建投資の失敗につながりかねません！ここは是非とも笑いながら図々しくいきましょう。
戸建投資に大事な3つの要素３：取得コストと補修コスト
目ぼしい物件が見つかってから、その物件に応じた取得コストと補修コストを見立てる必要があります。
取得コストというのはその不動産を購入するときにかかる、
（１）仲介手数料
（２）登録免許税と司法書士手数料
（３）契約印紙代
の合計金額です。
これは大雑把に言いますと、物件価格700万円前後であれば、全部の合計でおおよそ50万円です。
一方補修コストというのは、その物件を貸し出すために必要な補修コストです。リフォーム費用ですよね。
正式には工事屋さんに見積もりを出してもらう必要がありますが、
ざっくりとした補修コストの目安としては平成築、建物30坪で程度が良いもので内装50万、外装が必要だと＋80万、住設機器はそれぞれ、給湯器13万、ユニットバス60万、キッチン50万、洗面5万、トイレ7万。
地元のビバホームに行ってリフォームの価格の感覚値が養えますので、是非暇なときに。これも先ほどお話ししたマーケット感につながってきます。
これらをあまりにも高く見積もっておくと、仲介業者さんと交渉に入るときにハードルが高すぎて蹴られてしまいますし、あまり低く見積もっておくと自分へのリスクに跳ね返ります。
戸建投資の失敗のまとめ
基本的に戸建投資は失敗は限定的だと思っています。最初にお話ししたように、どんな投資もその成否は最初の仕入れ段階で決まってしまう、と言っても過言ではないと思います。
しかし仮に後から考えたら「やっぱり失敗だったー！頭痛い～・・・」というような戸建投資だったとしても、最悪土地が残っていますから、0円にはなりません。建物が使い物にならなくなっても壊して更地にしてしまえばよい。
思った通りに賃貸物件として稼働しなかったのが失敗、とするならば、失敗からもう一度再挑戦できるのが戸建投資だと思います。
とはいいながら、最初から無駄な失敗はしたくないないですから、戸建投資の失敗を避けるための3つの要素をお話しさせてもらいました。
最後までご覧いただきありがとうございました。