不動産投資で独立起業をすることになりました
お久しぶりです。現金買いで戸建投資を始めてから今年で約2年半が経過しました。
この年末で今勤めている会社を退職し、来年初頭から独立起業することにしました。
ついに念願の不動産FIREです！！
今年に入ってからは怒涛の買いまくりでした。
40,000,000円クラスの築古木造アパートを3棟、2月、6月、8月と立て続けに決済しました。
昨年度までにDIYを織り交ぜながら修繕し、賃貸運用している戸建2棟は順調に稼働しています。
これで法人で3棟、個人で2棟の合計5棟30室となり、不動産事業を運営している、と言える規模にまではたどり着けたと思います。
今年の3棟アパートを合わせた家賃収入の合計額は年間1700万円です。
キャッシュフローで年間約800万円となります。
独立起業、というにはちょっと心もとないでしょうか？
でも夫婦で暮らしてゆくには十分すぎるキャッシュフローです。
今日は、耐用年数の切れた築古木造アパート（1999年、1988年、1993年と、一応新耐震です。）をどのように短期間で買い進めたかについてお話ししたいと思います。
築古アパートをローンで買い進めた方法
築古アパートのローンの融資がかなり厳しくなった、と一部の人たちがまた言っているようですが、私は半年の間で3件も買い進めることができました。
この方法にはポイントが4つありましたのでまとめておきます。
１．コロナ禍の2年間で遊ばなかったので個人預金で現金が約500万円貯められた。
２．20年間加入していた生命保険（積立型）を解約し、返戻金550万円を得た。
３．昨年までの法人戸建収入250万円を手付かずで残してあった。
４．現金で買った1棟目の戸建を共同担保で使った。
ということで、かき集めて自己資金1300万近くをつくり、最後の蹴り込みで共同担保を使ってノンバンクから22年2.5％の融資を引き出しました。
と、この4つのポイントがあったので短期間で築古アパートをローンで買い進めることができたと思います。
生命保険の解約と団信のメリット
生命保険の解約ですが、入院保障などの掛け捨ての部分は残しておき、死亡保障に絡み年金代わりにと加入した積立型の保険は解約し、1棟目アパートのローンを申し込むときに団信に加入したのです。
生命保険の代わりとして団信に十分なメリットがあると感じます。
私にもし何かあれば団信で3500万近いローンはチャラになり、収入がまるまる手に入るので、家族には生活の心配がなくなります。
団信はまさに生命保険替わりですし、団信の掛け金は保険料の5分の1程度になりました。十分なメリットではないでしょうか。
不動産投資家は団信を使わない、と聞きましたが、団信加入前提の金融機関もあります。
また、加入を選べる場合は生命保険を解約し、保証に代わる相当分くらいの金額の物件で団信に加入する、というやり方もある気がします。
不動産投資には自己資金が一番大事
不動産投資には自己資金が一番大事だと思います。
3棟目のアパートを決済したときはとても感慨深いものがありました。
昨年の7月頃に、2022年いっぱいで会社を退職、不動産投資で独立起業し、戸建の再生に専念しよう、、と決めたものの、何のあても確証ありませんでした。
ただ、いくばくかの自己資金が手元にあったので、必ず思いは遂げられる、という信念で躊躇なく自己資金を投入しきれば、何とかなる計算ができていたので、自信みたいなものはありました。
ただ、あてはないので不安は常に抱えていました。
振り返れば結果として私が築古アパートをローンで買い進み、不動産投資で独立起業という結果まで辿り着けたのは、これら目標購入金額に相応する現金があった（一部は走りながら貯めた）からに他なりません。
やはりローンを使って不動産投資をするにも、最低でも物件価格の20％程度の自己資金が必要です。
3棟目はノンバンクでしたが、5000万円の物件に対して、最低1000万円の保有残高が必要だと言われました。
この物件では共同担保が使えたためローンは物件対価の95％まで承認を得られましたので、必要な自己資金は400万円程度でした。
ですが保有残高は通帳の原本などを見せて1000万円があるかどうかの確認を取られました。
通帳は私名義で積み立てていた子供の学資や支度金などを女房から借りて、金消契約の時に銀行へ持参しました。（絶対に持ち逃げしない、という念書を女房からとられそうになりました。。。）
不動産投資で目標を達成するには、自己資金を持ちながら作戦を立ててやってゆき、使う時には躊躇なく使い切る！というのが大事だと、つくづく感じました。
不動産投資で独立起業と決めたなら、計画性とクソ度胸です。
当日、銀行で物件の引渡しを受けた後、「ついにここまでたどり着けたんだ」独り言ち、駅前のカフェでクラフトビールで一人祝杯を挙げながら、じんわりと込み上げるものがありました。。
不動産投資 独立後の展望
2020年のコロナ禍が始まった1月から、戸建投資から開始した不動産投資ですが、会社を辞めて独立した後の展望について、最後にお話しします。
結論から言うと、築古アパートの投資はこれで卒業して、古家の再生に専念しようと思っています。
融資は政策金融公庫がメインとなります。
というか、政策金融公庫だけでOKだと思っています。
あまりムキになって銀行を開拓しなくても、当座は退職金と公庫の融資だけで買い進めることができると思っているからです。
普通の会社勤めの社員ですと、60歳の定年まで満額の給料をもらい、雇用延長で65歳まで半分の給料でこき使われ、定年後は退職金を細々と使いながら余生を遊んですごす、というパターンが見えています。
私は残りの人生で、自分のやりたいことで自分を使い切る生き方がしたいと思いました。
持病の腰痛があるので、動けるのはせいぜい65歳くらいまででしょう。それまでに体を鍛えながらやりたいことをやり切るのが、人生の最優先事項です。
なによりも、
金持ちへのあこがれはそれほどないということが、戸建再生をやっているときに気づいてしまったのです。
夏の夕暮れ時に、誰もいない一戸建てのリビングで網戸の歪み直しに成功したり、、
DIY中の現場に会社から支給されているパソコンを持ち込んで「在宅ワーク」と称し、そのほとんどの時間を和室砂壁のペンキ塗装作業や木部のキズ補修作業に費やし、2週間かけて全室を仕上げたり、、
キッチンホーロー家具に前所有者が施してしまった気まぐれ塗装を、通販で買った塗装剥離剤をつかって全てはがし切ったときの喜びなどは、、一生忘れられません。
一人でガッツポーズをとって興奮しました。何度思い出しても興奮が想起されるうれしい出来事です。
幸せとは、結果ではなくそこへ至る道のりのことを言うのだ。
戸建再生に出会ってから、これが私の信念となりました。
この道を歩むため、私は再来週役員に辞表を提出し、2022年末で33年務めた会社を退社します。
また今度、詳しく書きます。
ありがとうございました。