戸建投資を格安でやりたい
ゴムパッキンもマジックリンで洗って再利用！
結構いい出汁が出ますw
私が「不動産投資なら戸建投資に絞ってやって行こう！」と決めた先にも、まだ選択肢がありました。
誰もが思うように、私の頭の中にも「戸建投資を格安でやりたい！」という得したい願望が色濃くありました。
その上で冷静に考えてみると、最終的に安く仕上げるにも様々なやり方があります。
戸建投資の選択肢とは前にもお話ししましたが、私にとっては下の3種類の方法でした。
・新築戸建投資
・中古新耐震戸建投資
・ボロ戸建投資
この3種類です。
私は、なるべく長く保有して、住んでもらう人にも地震の心配なく過ごしてほしいと思ったので、中古新耐震戸建投資を選んだわけです。
私の動機は長く保有したいこと、
そして、住んでいる人が安心できること。
これだけ書くととてもかっこいいですが、正直に申し上げれば、その背景に「格安でやりたい!」という気持ちがある事は否めないのです。
それでも、「格安じゃなくてもいい。余り手の掛からない方法がライフスタイルには望ましい。」という指針が勝りました。
最終的には新耐震戸建て投資に落ち着いたってわけです。
まず戸建投資を格安でやりたいとなれば一番目の新築戸建ては選択肢から外れるわけです。
では、3番目のボロ戸建投資がなぜ対象から外れたか、という点についてお話ししたいと思います。
ボロ戸建投資ならば格安で仕入れて修理して貸せば1番儲かるのではないか？
それなのになぜボロ戸建投資を見送ったのか。
この考えを整理することで戸建投資を格安でやる場合の注意書きとなるのではないかと考えています。
マンションも戸建も維持費は同じ位かかる
格安で戸建投資をする場合の注意点を書く前に、マンション投資と戸建投資と比較した場合のメリットの勘違いについてお話しします。
よく、中古マンションは維持費がかかりすぎるから戸建投資よりもやり方が劣る、と言うような言われ方をしますがそれは少し勘違いではないかなと思えるのです。
戸建投資にも維持費がかかるのです。
維持費についてマンションと戸建との違いは、それが分割してかかるのか、一度にかかるのか、というところです。
古いワンルームマンションを投資対象に選んだことがある人は知っているかもしれませんが、マンションは古くなるほど管理費、修繕維持費、修繕積立金が多くかかりキャッシュフローを圧迫します。
つまりマンションの場合、古くなれば月々の維持費が割高になります。
それに対し戸建の場合は、最初に修繕費用をかけてしまえば、その後ほとんど維持費は発生しない、といっても過言ではありません。
つまり戸建の場合は古くなれば最初に係る修繕費(積年の維持費の合算)が高くなるのです。
戸建も築年が古いほどコストがかかる
戸建の場合は、古ければ古いほど最初に係る修繕費用の負担が多くなります。
安く売り出されているボロ物件には必ず理由があります。
私が当初何軒かボロ物件を内覧した時に経験したことですが、格安で売られている物件の多くは空き家期間が長く、外部の防水のはげたところが吹きさらしになり建物が相当劣化しています。
それも構造部分をも浸食する程の劣化なのです。
YouTubeに動画をあげているようなボロ戸建投資を実践している人の多くは、これらの構造の不具合箇所をもDIYで直してしまうことのできるスキル保有者ではないでしょうか。
私は構造部分の劣化を補修してしまえるほどのDIYスキルを保有していません。
ただ、YouTubeなんかを見ているとたくさんのDIY動画が紹介されており、少し閲覧すると雨漏り補修でさえ自分でもできるんじゃないか?と言う気になってきます。
そうしていくうちにだんだん格安物件が美味しく見えてくるんですが、実際にはまだDIYのスキルなんてないわけですから相当な金額を覚悟していないといけないわけです。
動画で見ていたら私が検討していたような雨漏りand床抜けボロ物件をDIYで30万円で仕上げていたのですが、実際に検討物件で工務店に見積らせたら350万という数字を提示されました。
工務店がぼったくっている、ということではなく、プロの段取りと人件費と保証にかかる費用なんですね。
サラリーマンでできる事と、いろいろと運用後の事も考え合わせると、最初にDIYでやろうとするのは危険だと思います。
というか、ど素人でDIYから始めたと言う方も中にはいらっしゃるわけなので、完全に否定できるもんじゃありませんが。
だから私は自分の性格に合わないし危険だと判断してやめた、と言った方が正解w
戸建投資という事業に適性なイニシャルをかける
ここで私は、戸建て投資を事業として捉え、今後継続して行うためにも、適正なイニシャルをかけると言う考え方がしっくりくるのかなと思っています。
そこで、もし今後工事を自分でやって格安でイニシャルコストを済ませたいのなら、まずは自分の物件でプロの行う工事を見る事だと思っています。
すると、「ここなら自分でできる！」という箇所が必ず出てきます。
それはまず、クロス、フロアタイル、クリーニングなど仕上げに関係するパートだと思います。
例えばクロス貼り替えは、量産品の材料メーター当たり300円に対して、工務店に頼めば材料と工事費込で単価1000円から1300円となります。下手すると粗利で50%近いでしょう。
クロスなんて安いもんで、工務店の出してくる数字の成分はほぼ人件費です。
こういうものを勉強してやれるようにしたらいいのであって、工事を経験したことのないサラリーマンがマキタの丸のこや5万もする高級インパクトを買いそろえていきなり大工工事に挑戦しようとするのは、順番的にどうかと思います。
割高になりますが、最初は工務店さんにお願いして、勉強代として工事費をお支払いして、事業自体を早く安心して始めてしまう事。
追加で頼んだ工事見積の高い金額にも泣く泣く応じざるを得ず、煮湯を飲まされながら、
『勉強代、勉強代！」
と自分に言い聞かせてハンコを押していますw
という事で、話がそれましたが、
戸建投資をボロ戸建を仕入れて格安で取り組みたいならば、スキルが不可欠ですから、一棟目はプロにお願いして実際にこの目で見てみること。そこで手順ややり方を学んでみる。
あるいは、そこそこ築年数が新しいもので、内装からDIYに挑戦してみる。
そんな感じでしょうか。
ありがとうございます。