戸建投資のメリットについて
キッチン吊り戸棚扉を全部外しました。扉の塗装剥がし再生に挑戦！
私が感じている戸建投資のメリットについて書いて行きます。
数ある不動産投資法の中でなぜ私が戸建投資を選んだのか。
理由は3つあります。
1．戸建投資には土地がついている。
2．戸建投資はランニングコストが少ない。
3．戸建投資は小額でできる。
以上の3つが私の戸建投資を選んだ理由であり、戸建投資のメリットだと考えています。
私はこの章を、この先自分の軸がぶれないように備忘録として書いています。判断に迷ったときにいつでもここに帰ってくれば、もとの考え方に立ち返ることができるようにするためにそうしています。
不動産投資にはいろいろな種類があり、方針を決定したとしても後から迷いが生じることもあろうと思います。そんな時に大事なのは常に原点に立ち返ることでしょう。
大金をつぎ込む不動産投資ですから、方針に迷いがあると1歩が踏み出せないし、やっている途中でちぐはぐな行動に出てしまいそうな不安もあります。
私の場合は、戸建てを選びました。戸建を選ぶ前には、いろいろ迷いました。
ですがこれから先は戸建投資を軸にすると決めた以上は誰がなんと言おうとこの方法を貫徹するつもりでいます。
以下、3つを順番に説明していきます。
戸建投資には土地がついている。
戸建てと言うのは土地付き一戸建ての事ですから、言わずもがな土地がついています。
建物は年々古くなると価値が下がっていきますが、土地の価値というのはそれほど下がる事はありません。
建物の価値は経年劣化で古びますし、あるいは減価償却で年々税務上の価値も減少していきますが、土地の価値は劣化や償却で価値が下がると言う事はないです。よく「土地は腐らない」なんて言い方をします。
なお、土地の供給で今後大きな変動があるとすれば2022年以降生産緑地が市場に売り出されることです。郊外で近くに畑や田んぼの多いエリアについては中止する必要はあると思いますが、だとしても新築分譲価格の値付けに影響が出たとしてもファミリー層の賃貸市場が大きく影響される事は考えにくいと見ています。どちらにせよまず土地の価値が0円になる事はありません。
どんな経済情勢や需給の変化があったとしても、土地自体の価値がゼロになると言う事はありえないので、現物資産としての土地の上に、収益を生む古家がのっかっている戸建投資というスタイルに安心感があるのは当たり前なのではないでしょうか。
戸建投資はランニングコストが少ない。
戸建投資はとにかくランニングコストが少ないと思います。
年々の都市計画税固定資産税と火災保険料程度のもので、それに加えて入居者さんとのやり取りが面倒だと感じれば地元の不動産屋に管理をお願いする費用がかかる程度でしょう。
物件を購入した当初にしっかりと手直しやメンテナンスを行っておけば、後からかかってくる修繕、管理コストをほぼ0円にすることができます。
また、戸建の特性として、入居者さんは家族世帯であることが多く、これもランニングコストが少なくなる理由です。家族世帯は一回入居すると長く居てくれるので、退去ごとの工事や募集にかかる費用がそれだけ少なくて済むのです。
戸建投資は小額でできる。
戸建投資は税務的には償却が完了し価値がゼロになった古い家を対象とする投資方法であることから、結果としてまだ寿命の残っている優良な物件を小額で取得できることも大きなメリットです。
私の住んでいる千葉県は首都圏に位置していますが、都心に通勤1時間以内、駅徒歩圏20分以内、平成築のファミリー物件で5,000,000から10,000,000円で購入できてしまいます。
ちなみに私が購入した第一号物件は平成2年築、建物面積40坪4 LDKで約6,000,000円で、ほぼ近傍路線価格と同額です。
近隣の戸建新築相場を調べますと、建物面積30坪弱の3 LDKから狭小4 LDKで約20,000,000円でした。まぁ田舎も田舎ですw
新築価格の3分の1以下で、しかも2回り以上も大きい物件が手に入れることができてしまうのです。
同じ考え方で築古アパート投資をやろうとすると、ここに収益価格の考え方が入ってきてしまい、値段はそれほど下がりません。純粋な住宅施設としての評価が市場に浸透している戸建投資であるからこそ、小額で始めることができるのです。
戸建投資のメリットのまとめ
以上、戸建投資のメリットについて私なりにまとめていました。この3つの理由から派生して様々なメリットが他にも考えられます。
例えば買った戸建ての土地評価を担保にして後々金融機関からお金を借り入れることも可能なのです。レバレッジを効かせた投資方法を変更させたいならば戸建てを原資にそれが可能なのです。
こういった派生メリットを考え合わせると戸建投資には様々な可能性の広がりがあります。
東京都心の物件はここ数年の需要増大で価格が上がりきってしまい、普通のサラリーマンでは全く手出しができないようになってしまいました。ここで落胆したり諦めたりせずに、首都圏エリアの小額で始められる戸建投資を検討されてみてはいかがでしょうか?